Le centre-ville de Toulouse attire chaque année de nombreux acheteurs et investisseurs. Avec ses bâtiments historiques, son dynamisme culturel et sa qualité de vie exceptionnelle, il représente une valeur sûre sur le marché immobilier. Mais quels sont réellement les prix au mètre carré dans les quartiers centraux de la Ville rose en 2025 ? Découvrez les dernières données fiables et apprenez à bien estimer votre bien grâce à une méthode locale, innovante et encadrée.
Résumé rapide : Quel est le prix m² Toulouse centre en 2025 ?
- Capitole : entre 5 800 € et 7 200 €/m²
- Carmes : entre 5 500 € et 6 800 €/m²
- Saint-Étienne : entre 5 300 € et 6 500 €/m²
- Saint-Cyprien (rive gauche, proche hypercentre) : entre 4 800 € et 5 800 €/m²
- Saint-Aubin / Matabiau : autour de 4 500 € à 5 500 €/m²
Ces chiffres sont issus de sources reconnues comme Mercure Forbes Global Properties, Le Journal Toulousain et Le Guide National Immobilier.
Pourquoi les prix varient autant dans le centre de Toulouse ?
Le centre-ville toulousain se compose de quartiers très différents, avec des atmosphères, des offres et des clientèles spécifiques. Par exemple :
- Le Capitole est le cœur historique, très touristique, avec des immeubles anciens de prestige.
- Les Carmes attirent pour leur ambiance village, leur marché, et leur qualité architecturale.
- Saint-Aubin est en plein essor avec la transformation de Matabiau et du quartier de la gare.
Plus un quartier est recherché et central, plus les biens sont rares, ce qui augmente mécaniquement les prix. À cela s’ajoutent des critères comme l’étage, la présence d’un ascenseur, la vue, le cachet ou encore la luminosité.
Les chiffres clés par quartier (données 2025)
Voici les prix moyens observés quartier par quartier dans le centre de Toulouse. Chaque secteur présente ses spécificités en fonction de la typologie des biens, de leur état et de leur localisation exacte.
1. Le Capitole
Appartements anciens rénovés : 6 500 à 7 200 €/m²
Appartements à rénover : 5 500 à 6 200 €/m²
2. Les Carmes
Appartements bourgeois : 5 800 à 6 800 €/m²
Studios anciens : 5 200 à 5 600 €/m²
3. Saint-Étienne
Maisons de ville : 6 200 à 7 000 €/m²
Appartements avec extérieur : jusqu’à 7 500 €/m²
4. Saint-Cyprien
Appartements anciens rénovés : 4 800 à 5 600 €/m²
Résidences récentes : jusqu’à 5 800 €/m²
5. Saint-Aubin / Matabiau
Appartements anciens : 4 500 à 5 200 €/m²
Biens atypiques / lofts : jusqu’à 5 800 €/m²
6. Esquirol
Appartements anciens rénovés : 5 800 à 6 600 €/m²
Petites surfaces à rendement locatif : 5 500 à 6 200 €/m²
7. Jean-Jaurès / Allées
Appartements avec ascenseur : 5 700 à 6 500 €/m²
Biens à rénover : 4 800 à 5 500 €/m²
8. Arnaud-Bernard
Appartements anciens : 4 500 à 5 300 €/m²
Studios et T2 : 4 800 à 5 600 €/m²
9. Carmes-Rangueil
Résidences modernes : 4 600 à 5 400 €/m²
Petites maisons de ville : jusqu’à 5 800 €/m²
10. Busca
Appartements avec balcon : 5 800 à 6 600 €/m²
Maisons avec jardin : jusqu’à 7 000 €/m²
11. Les Chalets
Maisons anciennes avec jardin : 5 500 à 6 800 €/m²
Appartements de caractère : 5 200 à 6 300 €/m²
12. Compans-Caffarelli
Appartements modernes : 4 900 à 5 800 €/m²
Biens anciens avec travaux : 4 200 à 5 200 €/m²
13. Amidonniers
Maisons : 5 500 à 6 500 €/m²
Appartements : 5 000 à 6 200 €/m²
14. Fer à Cheval
Appartements anciens : 4 200 à 5 000 €/m²
Petits immeubles : 4 800 à 5 400 €/m²
15. Les Minimes
Appartements familiaux : 4 600 à 5 400 €/m²
Biens récents : jusqu’à 5 800 €/m²
16. Bonnefoy
Appartements anciens : 4 400 à 5 200 €/m²
Biens neufs : jusqu’à 5 600 €/m²
17. Côte Pavée
Maisons familiales avec jardin : 5 800 à 6 800 €/m²
Appartements anciens : 5 000 à 6 200 €/m²
18. Saint-Michel
Appartements à rénover : 4 000 à 4 800 €/m²
Biens récents : 4 800 à 5 600 €/m²
19. La Croix de Pierre
Maisons de ville : 4 800 à 5 800 €/m²
Appartements en copropriété : 4 200 à 5 000 €/m²
20. Jolimont
Appartements avec terrasse : 4 800 à 5 700 €/m²
Résidences anciennes : 4 200 à 5 000 €/m²
Comment expliquer ces écarts de prix ?
Plusieurs facteurs influencent les écarts de prix au sein même du centre-ville :
- La rareté de l’offre dans certains immeubles ou rues très prisées
- La qualité du bâti (immeuble classé, copropriété entretenue, etc.)
- L’environnement immédiat : calme, commerces, transports
- Le bien est-il loué ? Si oui, quel type de bail ?
- La copropriété (l’état général, le standing, le voisinage)
- Le potentiel locatif ou patrimonial
- Les attributs du bien : L’étage, avec ou sans ascenseur ? l’exposition, la luminosité, l’état de l’appartement ou de la maison, la performance énergétique, la hauteur sous plafond, la copropriété, il y a-t-il un extérieur ? (balcon, terrasse, autre), il y a-t-il du vis à vis ?, il y-at-il des nuisances particulières ? (bruit, odeur etc…)
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Conclusion : le prix m² Toulouse centre doit être pondéré en fonction de votre bien
Connaître le prix au m² réel dans le centre de Toulouse est essentiel pour vendre au bon prix ou acheter sereinement. Les écarts entre les biens, entre quartiers, voire entre rues, peuvent être considérables. D’où l’intérêt de s’appuyer sur une expertise locale, humaine, et surtout encadrée.
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Sources utilisées :
Meilleurs Agents – Prix immobilier Toulouse